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商业用地进行改造
  对于这方面的布局,张爱华表示:“长租公寓是一个重资产和重运营的行业。地产企业进入后,可能更适合做资产运营商对接REITs,2017年我们也发了REITs,如果后续项目可以持续地装进REITs,滚动开发,资金问题也会得到解决。”
 
  展望整个行业,近日,自如获A轮融资40亿元,估值200亿元,已成为长租公寓行业首个独角兽;不过,另一方面,GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓等长租公寓品牌正在“阵亡”中。冰与火的背后,考验的是长租公寓背后最核心的问题:如何才能长租?
 
  “未来,行业会向规模化和机构化的方向发展,部分中小品牌在这个过程中也会被洗牌掉。”张爱华对记者表示。同时,城家公寓总经理蒋卫东预测,目前的公寓市场玩家众多,未来一定会出现一些大企业对公寓行业进行产品、运营、资产、品牌等各方面的梳理,资本也可能会出现站队现象。“目前,房企进入的政策导向多于商业逻辑。”在RET睿意德租赁服务部总经理杜斌看来,长租公寓投入大、周转慢,短期内难见利润回报。
 
  长租公寓盈利难,降低运营成本则显得尤为重要。那么,该如何降低成本?“一方面,可以通过资产证券化实现融资,盘活资产,将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金。另一方面,收购一些废弃的工业用地、商业用地进行改造,同时参与租赁用地竞拍,低成本拿地。”林波表示。
 
  “从长远看,长租公寓运营本质上是资产管理,单纯依靠项目运营难以实现盈利。”在杜斌看来。行业需要找到低成本的资金用以持有更多的资产,利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权,甚至REITs机构等低利率的资本。
 
  2017年下半年以来,类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽,正在打破长租公寓的资金掣肘,包括旭辉、龙湖在内的多家房企抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。
 
  
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